Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Содержание

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве :

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

В 2014 году в закон ФЗ №294 были внесены некоторые поправки, касающиеся долевого строительства.

В частности, теперь при осуществлении долевого строительства застройщик в обязательном порядке должен оформлять страховой договор, который обеспечит страхование ответственности застройщика до того момента, пока он не заключит свою первую сделку с покупателем. В противном случае он не сможет зарегистрировать данную сделку в Росреестре.

Суть данной обязанности

С 2014 года каждая строительная компания должна в обязательном порядке подтверждать свои обязанности путем оформления поручительства или через заключение договора страхования своей ответственности как застройщика, осуществляющего строительство долевого характера. Данные поправки, принятые в законодательстве, позволяют покупателям вернуть свои вложенные в строительство денежные средства в том случае, если у застройщика возникнут непредвиденные ситуации.

Для чего еще необходимо страхование ответственности застройщика?

Данная поправка в законе также позволяет установить ответственность, которая может возникнуть, если он:

  • Будет уклоняться от принятых на себя обязательств.
  • Сдаст объект, который готов не полностью.
  • Станет банкротом до того, как будет сдано имущество.

Однако экономисты считают, что данные меры могут повлечь за собой увеличение стоимости недвижимости.

Однако правительство уверяет, что эти факторы не могут быть взаимосвязаны, потому что даже самая крупная строительная компания тратит на страхование не более 1 % от суммы всех своих сделок.

Поэтому должны выделяться деньги из собственного бюджета на страхование гражданской ответственности застройщика.

Объект страхования

При осуществлении долевого строительства происходит страхование именно ответственности застройщика. Это действие подразумевает, что будут защищены имущественные интересы непосредственно клиентов застройщика.

То есть заключение подобного страхового договора выгодно в первую очередь покупателям.

Застройщику при этом предоставляется право выбора: он может осуществить страхование как дома в целом, так и каждой квартиры по отдельности.

Клиенты

Договор страхования ответственности застройщика заключается в пользу участников долевого строительства. В том случае, если наступят определенные обстоятельства, они смогут получить соответствующую выплату.

В соответствии с условиями договора страхования, застройщик обязан сдать объект, который будет отвечать нормам качества и надежности.

Страховщик, в свою очередь, обязуется оповестить покупателя в том случае, если в сделке произойдут изменения, а затем выплатить ему компенсацию.

Если участники долевого строительства будут меняться уже в процессе самого строительства, то в договоре это стоит отметить, так как с каждым дольщиком будет заключаться отдельный дополнительный договор на страхование ответственности застройщика.

Страховщики

Далеко не каждая страховая компания желает заключать подобные договоры страхования. Среди страховщиков бытует мнение, что подобная сделка зачастую приносит убытки. Помимо этого, сама страховая компания обязана соответствовать следующим требования:

  • Должна находиться на рынке страхования не меньше 5 лет.
  • На будущий период должна иметь хороший прогноз развития.
  • Должна находиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми финансовой устойчивостью.
  • Уставной капитал данной компании не может быть меньшим, чем 120 миллионов рублей, а ее оборот должен составлять минимум 400 миллионов рублей. Только при этих условиях страхование гражданской ответственности застройщика может проводиться.

Тарифы

Заключение страхового договора, который страхует застройщика, осуществляющего долевое строительство, стоит чрезмерно дорого.

К примеру, в 2015 году средние ставки на заключение такого договора колебались на уровне 0,5-0,8 %.

Если договор заключается на продолжительный срок, то страховая фирма по собственному усмотрению может понизить тарифную ставку от 10 до 30 %. Выгоднее создавать общества взаимного страхования ответственности застройщиков.

Определение процентной ставки, а также полный расчет коэффициентов годового процента оставляется на усмотрение самой страховой компании, так как вероятность того, что застройщик, осуществляющий долевое строительство, может начать уклоняться от своих обязательств, достаточно велика.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве несет в себе определенный риск.

Факторы, влияющие на размер процентной ставки

Процентная ставка по тарифу страхования зависит от следующих факторов:

  • Состоит ли застройщик в холдинге.
  • Имеются ли у застройщика в прошлом успешные и положительные сделки. В данном случае страховщик может учитывать все критерии прошлых сделок: сроки их сдачи, общее количество объектов, наличие представительств в различных регионах страны, полное отсутствие жалоб и претензий.
  • Устойчивость финансового характера.
  • Обеспечение юридического характера, то есть наличие полного пакета документации и разрешения.
  • Этапы, на которые разделен ход строительства.
  • Срок сдачи текущего проекта.
  • Общее количество клиентов, участвующих в долевом строительстве.

Оформление договора страхования

Для регистрации договора в Росреестре застройщик обязан предоставить все необходимые документы. В их перечень входит:

  • Проектная декларация.
  • Разрешение на выполнение строительных работ.
  • Свидетельство, подтверждающее прохождение государственной регистрации.
  • Договор на осуществление долевого строительства.
  • Копии всех уставных документов.
  • Обоснование технико-экономического характера.
  • Копии финансовой отчетности фирмы-застройщика.
  • Информация об имеющихся кредиторах.
  • Справка из банков, свидетельствующую об отсутствии просрочек по кредитным платежам.

После рассмотрения бумаг производится страхование ответственности застройщика при долевом строительстве.

Что следует защищать?

Если застройщик не выполняет свои обязательства, и это подтверждается решением суда или фактом банкротства, то договор страхования, заключенный при осуществлении долевого строительства, подразумевает, что будет произведена выплата компенсации дольщикам. Однако стоит заметить, что страховая компания не компенсирует вложение средств в том случае, если застройщик заморозил сроки строительства или продлил период, в течение которого должен быть сдан объект. Выплачиваемая сумма полностью зависит от цены, указанной в договоре, но не может быть меньше, чем стоимость самого объекта и меньше, чем среднерыночный тариф, установленный на квадратный метр жилого помещения в том же регионе, в котором осуществлял деятельность застройщик.

Максимальный премиальный объем также ограничен законом.

Страховые случаи

К страховым можно отнести следующие случаи:

  • Строительство прервано.
  • Застройщик признан банкротом.
  • Дольщик не может получить жилье.
  • Застройщик отказывается возвращать материальные ресурсы.

Изменения в законодательной базе

Изменения в ФЗ №294, о которых мы говорили в нашей статье ранее, закрепили обязательность страхование ответственности застройщика компании.

При этом поиском страховщика и непосредственным оформлением договоров обязан заниматься сам застройщик, желающий осуществлять долевое строительство.

Застройщик может самостоятельно, на свое усмотрение, выбрать, с кем он будет заключать договор страхования – с банком, специализированной страховой компанией или с обществом.

Участники, которые состоят в страховом обществе (обязательного страхования), несут равнозначную ответственность. В том случае, если договор страхования заключается с банком, то застройщику придется потратить немало времени на сбор бумаг.

Также банки требуют от застройщика обязательной уплаты суммы в размере 30 % от общей стоимости строящегося объекта. Эта сумма будет служить гарантией для финансового учреждения.

Помимо всего прочего, центральный банк предусматривает собственные требования, которые предъявляются к банкам, осуществляющим заключение договоров страхования. Данные банки должны:

  • Работать минимум 5 лет в соответствующей сфере.
  • Иметь уставной капитал в размере не менее 200 миллионов рублей.
  • Общая стоимость имущества должна составлять минимум 1 миллиард рублей.

В связи с этим для застройщика выгоднее и проще получить кредит, нежели оформить поручительство. Банки также считают процедуру страхования при осуществлении долевого строительства не совсем выгодной.

Наиболее выгодным считается заключение договора взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков со специализированной компанией.

В силу наличия немалой конкуренции, страховщики для привлечения клиентов снижают тарифные ставки и цены на свои продукты. А также они могут зафиксировать тарифную ставку на весь период действия договора страхования.

Еще одним преимуществом оформления договора в специализированной компании является то, что документы оформляются максимально быстро. По такому договору застройщик будет выступать страхователем, а участник долевого строительства – выгодоприобретателем.

Обеспечение по каждому конкретному жилому помещению выбирается индивидуально. Актуальными стали потребительские общества взаимного страхования ответственности застройщиков.

Процедура страхования ответственности строительной компании, осуществляющей долевое строительство

Страхователи обязаны предоставлять залог. Зачастую таким залогом выступает участок земли, на котором предполагается строительство объекта. Кроме всего прочего, в документе должен описываться способ, посредством которого происходит обеспечение заявленных обязательств.

Все бумаги должны быть подписаны до того, как будет заключен первый контракт на долевое строительство, и будут действовать до фактической сдачи объекта. В том случае, если сделка была расторгнута, освобождения от обязанности выплат не происходит.

Но действует данное правило только тогда, когда страховой случай наступил в период действия договора.

Страхователь может застраховать как весь дом полностью, так и квартиры по отдельности.

Кстати, первый вариант не совсем выгоден, поскольку тогда страхователь должен внести залог, соразмерный стоимости всего объекта, а также быть уверенным в том, что все помещения в данном объекте будут проданы.

Другой проблемой при заключении договора страхования на весь объект является сложность в определении выгодоприобретателя.

Действие договора начинается с того момента, как был зачислен первый взнос. Подобный договор не предусматривает такого явления, как франшиза. В остальном условия договора можно назвать стандартными:

  • Страховщик берет на себя обязательства по информированию дольщиков о размерах возмещений, которые были выплачены. На этом основано страхование ответственности застройщика.
  • Страховая компания имеет право обратиться к застройщику с требованием регрессионного типа.
  • Страховая компания берет на себя обязательство по уведомлению дольщиков в случае, если договор страхования был расторгнут досрочно.
  • Соглашение действительно на всем сроке строительства и зависит от него. То есть, при продлении сроков строительства срок действия договора продляется автоматически.
Читайте также  Ответственность за лжесвидетельство в гражданском процессе

Сумма, которая будет возмещаться при наступлении страхового случая, полностью зависит от установленных ставок и цен.

Ее размер должен быть больше, чем стоимостная оценка общей жилой площади конкретного помещения.

При этом решение о том, как будет осуществляться выплата компенсации – в рассрочку или единовременно – остается целиком и полностью за страховой компанией.

Проблемы страхования

Какие подводные камни есть у договора страхования гражданской ответственности застройщика?

Подобное страхование достаточно специфично, ведь фактически страхуются финансовые риски.

Такой договор имеет кумулятивный эффект при возникновении убытков. В случае возникновения кризисной ситуации убытки будут нести абсолютно все застройщики, а не какой-то конкретный. Под кризисными ситуациями здесь понимаются повышения ипотечных ставок или падение спроса на жилые помещения. Ведь это взаимное страхование ответственности застройщиков.

Еще одной проблемой является то, что нет возможности риски перестраховать.

Из-за того, что Центробанк увеличил требования, предъявляемые к страховым компаниям, их круг значительно сузился.

Решающую роль здесь сыграло увеличение размера уставного капитала, и на современном рынке страхования лишь 19 организаций подходят под предъявленные требования.

В соответствии с поправками, потеряли возможность осуществлять свою деятельность по страхованию застройщиков около 80% организаций, которые ранее могли заключить договор страхования ответственности застройщика.

Источник: https://BusinessMan.ru/strahovanie-otvetstvennosti-zastroyschika-pri-dolevom-stroitelstve.html

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Многие семьи рано или поздно сталкиваются с необходимостью улучшить свои жилищные условия. Сделать это можно различными способами. Также важную роль играет наличие соответствующих финансовых ресурсов. Наиболее распространённым способом является ипотека, то есть получение жилья в кредит таким образом, что оно выступает залогом по этому кредиту.

Это даёт возможность жить в новой квартире несмотря на то, что её оплата ещё продолжается. Нужно отметить, что существует ещё ряд государственных программ, которые предусматривают обеспечение жильём малоимущих семей. Но, фактически, речь идёт о покупке жилья в той или иной форме.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Здесь очень важны конкретные условия оплаты, такие, как величина первого взноса, проценты по ипотеке и срок, на который выдаётся кредит. Но есть и ещё одно важное обстоятельство. Застройщик заинтересован в том, чтобы оплату за новое жильё получить как можно раньше.

Наилучшим вариантом в этом смысле для него было бы получение денег, полностью или частично, до начала строительства. Но как в таком случае максимально гарантировать получение квартиры? Для того, чтобы решить эту проблему, законодательство РФ предусматривает обязательное страхование застройщика при долевом строительстве.

Особенности страхования застройщика при долевом строительстве

Обязательность этого предусмотрена законодательством.

Есть два основных пути для этого:

  1. Обратиться в банк для проведения такого страхования.
  2. Обратиться для этого в страховую фирму.
  3. Вступить в общество взаимного страхования.

Застройщик имеет право выбирать тот способ, который устраивает в наибольшей степени. Рассмотрим эти варианты более подробно.

Если вы решили обратиться в банк, то нужно понимать, что не всякий из них имеет право это сделать.

Требования к нему выглядят следующим образом:

  1. Соответствующее учреждение должно к этому моменту проработать не менее, чем в течение пяти лет.
  2. Уставный капитал банка не должен быть менее, чем сумма в 200 миллионов рублей.
  3. Есть требования к собственному имуществу. Банк должен иметь его на сумму, которая не менее, чем один миллиард рублей.

Только таким банкам разрешено оказывать данный вид услуг. Далеко не всякий банк может удовлетворить перечисленным условиям. Речь идёт о достаточно больших и относительно консервативных банках. Оформление соответствующих пакетов документов и принятие решений — это достаточно непростой и относительно длительный процесс.

Если оформление документов пройдёт благополучно, то банк выступит поручителем долевого застройщика. Нужно заметить, что рассматриваемый вид страхования обычно не рассматривается банками как желательный.

В такой ситуации они сильно рискуют и поэтому участвуют в этом не очень охотно.

Естественно, перечисленные здесь обязательства оказывают негативное влияние на цены и другие условия при заключении такого рода договоров.

Обычно банк требует, чтобы был внесён залог в сумме, которая не меньше тридцати процентов от суммы договора.

При обращении в страховую компанию ситуация выглядит немного иначе. Вообще говоря, из перечисленных трёх вариантов этот обычно рассматривается как наиболее выгодный из них. В этом случае расценки будут дешевле, а залог (в отличие от варианта с банком) здесь не является необходимым.

Также, в этом случае, документы оформляются достаточно быстро и удобно.

Если страхователь ранее сотрудничал с данной компанией, то это даёт возможность дополнительно снизить затраты на страхования и лучше учесть существующие риски.

Выгодоприобретателем при таких страховых договорах выступает дольщик. Кроме того, высокая конкуренция в этом бизнесе играет на руку застройщику.

Вступление в общество взаимного страхования не является простым и несложным процессом. Например, если один из участников станет банкротом, то страховые взносы, которые он платил, должны будут продолжать выплачивать другие участники этого общества. Также нужно отметить, что при использовании данного способа страхования имеются и другие риски.

Проведение такого страхования регламентируется законом ФЗ 214. Этот закон принял важные изменения в страховании застройщиков при долевом строительстве. Одно из них утверждает обязательность его проведения. Застройщики выполняют его за свой счёт. (Согласно пункту 15.2)

Такой договор обязан быть заключён ещё до того, как поступят финансовые средства.

Информация об условиях должна быть в полном объёме предоставлена всем заинтересованным лицам по первому требованию.

Заключаемый договор должен быть зарегистрирован в Росреестре в обязательном порядке. Это учреждение согласно закону производит контроль над проведением страхования дольщиков.

Правила страхования

При заключении договора на каждого, кто внёс денежные средства должен быть заключён отдельный документ. Оплату должен обеспечить застройщик, а выгодоприобретателем является каждый дольщик.

Правила проведения определяются ФЗ 214 и страховой компанией, с которой заключается договор.

Он делается в интересах как застройщика, так и дольщиков, которые подвергаются риску в процессе проведения строительства.

Согласно правилам, можно застраховать не только каждую отдельную квартиру дома, но и весь дом. Хотя это и возможно в соответствии с законодательством, но, тем не менее, применяется очень редко. Обычно договор относится к отдельным квартирам.

Почему это так? При страховании целого дома речь будет идти о суммах намного больше тех, которые используются при страховании квартиры.

Также не нужно забывать, что вполне вероятной ситуацией является такая, когда не все квартиры будут раскуплены.

Более того, если дольщиков вообще не будет (в том случае, когда ни одна квартира куплена не будет), то невозможно будет определить то, кто будет выгодоприобретателем при наступлении страхового случая:

  • Если же говорить о том, что конкретно привнёс упомянутый закон в практику строительства, то нужно подчеркнуть следующее.
  • Конкретно регламентировано, в каком порядке привлекают средства дольщиков застройщиками для строительства жилья.
  • Несколько увеличен перечень тех документов, которые обязательны для того, чтобы застройщик с ними ознакомил дольщиков.
  • Введена важная обязанность того, чтобы застройщик публиковал каждый квартал данные о своей задолженности. Причём речь идёт и о кредиторской и о дебиторской задолженности.
  • Существенно усилена степень материальной ответственности застройщика за незаконное привлечение финансовых средств дольщиков.
  • В законе прописана ответственность за сдачу зданий с незавершённым капитальным строительством и за банкротство застройщика до сдачи жилья дольщикам.
  • Застройщик теперь обязан за свой счёт застраховать свою ответственность за неисполнение обязательств перед дольщиками.

Необходимые документы

Для того, чтобы заключить договор страхования, необходимо подготовить определённый пакет документов.

В их число должны входить следующие из них:

  • Проектная документация строительства.
  • Обязательно должно быть получено разрешение на выполнение работ по капитальному строительству.
  • Нужно оформить соглашение по долевому строительству.
  • Должны быть предоставлены копии уставных документов застройщика. Причём, при их предоставлении необходимо будет предъявить оригиналы этих документов.
  • Составляется технико-экономическое обоснование строительства.
  • Оформляется комплект документов по финансовой отчётности.
  • В обязательном порядке должны быть предоставлены все имеющиеся данные о кредиторах застройщика вместе с соответствующими документами.

Цена страховки долевого строительства

Эта цена зависит от нескольких обстоятельств, таких, как тарифы или конкретные условия соглашения. Но у неё есть установленная законом минимальная величина.

Сумма страхового возмещения не может быть рассчитанной стоимости предоставляемой квартиры в соответствии с её общей площадью.

Закон не определяет, выплачивается возмещение единовременно или по частям, за определённый период времени.

Франшиза в такого рода договорах страхования не используется.

Что это такое? В некоторых случаях страховой договор может предусматривать, что при наступлении страхового случая иногда не производится выплата возмещения, а делается оно за счёт виновника. Если франшиза применяется, то стоимость договора страхования может быть дешевле, чем обычно.

Как оформить договор

Договор страхования заключается с каждым дольщиком отдельно. Если кто-то из дольщиков выбывает, то с новым также заключается отдельный договор.

Предметом страхования является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств перед дольщиками.

Заключаемый договор должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре.

Что является страховым случаем

Страховым случаем по этому договору является неисполнение обязательства по сдаче жилья дольщику:

  • Если застройщик объявил себя банкротом.
  • В том случае, когда дольщик не получает жилое помещение, за строительство которого он внёс деньги.
  • Если договор прекращён, но, несмотря на это, дольщик обратно свои деньги не получил или не получил в полном объёме.
  • Приостановление строительства на значительный промежуток времени.

Список при заключении договора может быть увеличен. Количество страховых случаев не является ограниченным.

Для его подтверждения должны быть предоставлены такие документы:

  • Решение, которое принято на основании судебного разбирательства, о том, чтобы взыскать предмет залога. (Речь идёт о той ситуации, когда было использовано банковское поручительство.)
  • Если в арбитражном суде будет принято решение о признании должника банкротом.
  • Выписка, которая сделана из реестра, в котором содержатся требования кредиторов.
Читайте также  Как правильно оформить материальную ответственность работника?

В каких компаниях можно оформить

Нужно помнить о том, что проводить страхование застройщиков — это дело очень убыточное, поэтому такой вид страхования не пользуется высокой популярностью. Однако, существует список, который был составлен ЦБ РФ.

В него входят 27 страховых компаний, которым дано право страхования застройщиков. В этот список включено также более двухсот кредитных организаций, которые имеют право выступать поручителями для фирм-застройщиков.

Для страховых компаний, которые применяют данный вид страхования, установлены определённые требования:

  • Оборот компании за год не должен быть меньше, чем 400 миллионов рублей и не должен снижаться ниже указанного объёма.
  • Уставный капитал страховой компании не должен быть меньше, чем 120 миллионов рублей.
  • Опыт работы на этом рынке не должен быть меньше, чем 5 лет.
  • Компания должна иметь положительный прогноз своего дальнейшего развития.

Выплата возмещений

Если происходит выплата дольщику страхового возмещения, то в обязательном порядке необходимо уведомить об этом всех дольщиков. Если расторжение страхового договора произошло досрочно, но страховой случай произошёл в течение периода действия договора, то это не освобождает от выплаты страхового возмещения.

Срок действия договора страхования

Первоначально срок действия договора определяется исходя из срока, в течение которого будет происходить строительство. Для того, чтобы его корректно определить, необходимо провести изучение проектной документации. Срок давности для того, чтобы выплатить страховое возмещение, составляет 2 года.

Возможные проблемы страхования ответственности застройщика при долевом строительстве

В некоторых случаях договор страхования может быть досрочно прекращён. Это можно сделать только на добровольной основе и с согласия всех его участников.

Одной из наиболее существенных проблем, с которыми может столкнуться застройщик, является возможная нестабильность экономического развития в масштабах всей страны.

Заключение

На сегодняшний день страхование застройщиком своей ответственности является не столько его обязательством, сколько фактически является требованием рынка, при неисполнении которого нельзя говорить о надлежащем уровне этого бизнеса.

Источник: https://polistools.ru/otvetstvennost/professionalnaya/zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve.html

О страховании ответственности застройщика при долевом строительстве

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

С недавних пор страхование в долевом строительстве стало являться одним из важных условий для заключения договора долевого участия с его последующей регистрацией. При этом для подтверждения своей ответственности застройщик может выбрать разные варианты.

Первым из них является банк. Но это очень невыгодно для обеих сторон. Поэтому возможно в будущем от него откажутся совсем. Второй вариант представлен ОВС.

Его выбирают чаще, хотя не считают его лучшим.

Тем не менее, страхование ответственности застройщика при долевом строительстве помогает дольщику обрести уверенность, что его в будущем не обманут.

Способы страхования

Застройщик решает, как будет осуществляться страхование долевого строительства. В этом вопросе руководствуются статьями двух законов: Фз no 214 и ФЗ No 236. Согласно их положениям допускается:

  • поручительство банка;
  • страхование через страховую компанию, которая имеет достойную репутацию, по мнению Центробанка;
  • членство в ОВС.

Банк

Банков, которые удовлетворяют требования Центробанка, по России насчитывается более двухсот. Но число тех, которые работают со строительным сектором, примерно десять. Чтобы банк стал поручителем, необходимо следующее:

  • не менее пяти лет деятельности;
  • уставной капитал в размере двухсот миллионов;
  • собственных средств от одного миллиарда.

Застройщику выгоднее взять кредит в банке, чем получить поручительство. Ведь, деньги, которые должны быть представлены, кажутся невообразимыми. Длительность оформления документов, их выдача по договорам каждому дольщику слишком неудобны. В то же время для банка риски кажутся слишком высокими.

Например, в сравнении с ипотечными кредитами они меньше. Ведь, если наступит страховой случай, то ему придется вместе со стоимостью недвижимости оплачивать неустойки и штрафы. А после расчета придумывать, как взыскивать их с застройщика.

Однако, для дольщиков именно такой путь является самым надежным.

ОВС

В этом случае предполагается субсидиарная ответственность членов общества взаимного страхования. На текущий момент в нем насчитывается 418 членов. Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве в этом случае имеет ряд недостатков.

Неудобство здесь заключается в том, что оплата вступительного взноса очень высока, а платить взносы на регулярной основе в состоянии только достаточно крупные компании.  Кроме того, сама по себе солидарная ответственность вызывает неприятие у строителей.

СК

Работа напрямую со страховыми компаниями для застройщиков является самой выгодной. В этом случае возможно быстрое заключение договора, цены в разумных пределах, отсутствие необходимости внесения залога, неизменный размер ставки на все время гарантий и фактическая оплата услуг.

А вот страховые компании, которых ЦБ уполномочил работать в этой области, не так радужно оценивают свои перспективы. Для них очевидными являются недостатки такого сотрудничества, а именно:

  • слишком высокие риски;
  • перестраховочных средств нет;
  • нерентабельная область.

Более того, страховщиков сегодня остается на этом рынке все меньше. А в результате этого в будущем можно предположить, что они не смогут справляться с поставленными задачами.

Фз no 214

Застройщик уведомляет дольщика об определенном способе страхования. Сначала заключают ДДУ и регистрируют его соответствующим образом. Потом перечисляют деньги.

Страховка считается одним из документов, входящих в комплект бумаг, подаваемых на регистрацию ДДУ. При оформлении договора долевого участия каждого инвестора, проводится и страхование дольщиков.

Страховка активируется с того момента, как договор считается зарегистрированным. Дольщик, в свою очередь, является выгодоприобретателем первого колена.

Договор

Чтобы страховой договор начал действовать, застройщик вносит определенную сумму по нему. Ее можно оплачивать в рассрочку или сразу. Это правило устанавливает конкретная страховая компания. ДДУ страхуется на всю сумму.

При этом минимум не должен быть меньше, чем средняя региональная стоимость. Страховое соглашение будет действовать еще два года после окончания строительства.

Если же договор расторгнут или он прекратится по иным причинам, это не значит, что дольщик не имеет права рассчитывать на компенсацию страховки.

Государственная регистрация

Для проведения процедуры застройщик готовит целый пакет документов и подает их в Росреестр. Помимо самого ДДУ и страхового договора, предоставляют также лицензию, а иногда выписку из ЕГРЮЛ и учредительные бумаги. Среди документов, которые нужно представить на регистрацию, выделяются следующие:

  • разрешение на строительные работы;
  • проектная документация;
  • техническое и экономическое обоснование;
  • кредиторы;
  • отчеты финансовые;
  • справка об отсутствии просрочек по платежам;
  • характеристика клиента;
  • свидетельство о госрегистрации юридического лица;
  • другие документы.

Страховой случай

Страховой случай имеет место тогда, когда условия ДДУ не исполняются, а жилье по факту является совершенно неподобающего качества. Примерами страховых случаев являются следующие ситуации:

  • остановка работ;
  • банкротство застройщика;
  • неполучение квартиры, которая предусмотрена договором;
  • отказ вернуть деньги или исправить недочеты, допущенные при строительстве.

Страховые случаи подтверждаются в судебном порядке. При этом процесс инициируется дольщиком. Также основанием может являться решение арбитражного суда, который объявил его банкротом.

Последовательность действий

Конечно, оформление договоров при долевом строительстве хлопотно. Ведь, с каждым дольщиком по отдельности приходится заключать отдельный договор.

  1. Сначала застройщик выбирает вариант страхования.
  2. После этого готовит необходимую документацию для государственной регистрации, заключает договоры с дольщиками.
  3. Регистрирует их.
  4. Получает деньги на реализацию проекта.
  5. Выполнив его, дольщики оформляют право собственности и договор между ними и застройщиком прекращается.

Положения договора долевого участия обязуют застройщика нести ответственность перед каждым дольщиком. По договору он должен передать жилье соответствующего качества и в установленные сроки дольщику.

А если обязательства договора долевого участия не выполняются, то наступает страховой случай, и страховой компанией выплачивается компенсация. При наступлении такового дольщик становится выгодоприобретателем.

Если в соглашение предполагается внести какие-либо изменения, дольщик должен быть оповещен об этом.

Страхование долевого участия в строительстве

Все застройщики, ведущие деятельность на территории России, обязаны застраховать ответственность перед гражданами, которые стали участниками долевого возведения объекта недвижимости. Обеспечением такой гарантии строительные компании занимаются самостоятельно.

Существует несколько методов такого обеспечения:

  1. Страховка с участием общества взаимного страхования. По сути, оно практически не имеет отличий от стандартных страховых компаний. Действие общества лицензируется.
  2. Страховка с участием банка.
  3. Обеспечение гарантий через лицензированную страховую компанию.

При участии в страховом обществе застройщик обязуется вносить членские взносы и несет коллективную ответственность. То есть при банкротстве одного из членов общества другие участники принимают его материальные трудности на себя.

Оформление страховки через банк – длительная процедура, требующая весомого пакета документов. Плюс ко всему придется выплатить залоговую сумму (30 % от стоимости объекта недвижимости по рынку). Объем средств при наступлении страхового случая лимитирован. Есть и другие ограничения:

  • банк должен вести деятельность в течение последних пяти лет;
  • уставной капитал должен быть не менее 200 млн. руб.;
  • объем собственного имущества банка должен быть в размере одного млрд. руб.

Найти банковскую организацию, отвечающую таким требованиям, непросто. Самим строительным компаниям гораздо выгоднее и проще оформить в банке кредит, чем поручительство. Как правило, при наступлении страхового случая очень сложно взыскать задолженность при таком методе обеспечения гарантий.

Наиболее простым и выгодным способом считается сотрудничество с лицензированной страховой компанией. Программы таких организаций включают приемлемые тарифные ставки. Также не потребуется выплачивать залоговый платеж, а процентная ставка фиксируется и не меняется в течение всего периода действия страховки.

В качестве страхователя всегда выступает компания-застройщик. Наличие договорного обеспечения гарантий не менее выгодно для самих дольщиков. При наступлении страхового случая именно они являются выгодоприобретателями.

Согласно ФЗ № 214, застройщик самостоятельно несет все расходы на страховку своей ответственности. Он также обязуется уведомить дольщиков об условиях договора со страховщиком.

Кроме того, застройщику необходимо зарегистрировать отношения с дольщиками и обеспечение гарантий в Росреестре. Без прохождения этой процедуры положения ФЗ № 214 не могут регулировать отношения дольщиков и застройщика.

Договор, обеспечивающий ответственность застройщика перед участниками возведения жилой недвижимости, оформляется на каждую долю отдельно. Сумма доли выступает при этом и страховой суммой. Оформить такой договор необходимо до прохождения процедуры регистрации в Росреестре.

Страхование договоров долевого участия в строительстве: условия

Все участники должны быть оповещены об условиях страхового договора, а также о виде выбранного страхования. Рассмотрим, что означают гарантии, прописанные в договоре о страховке.

Страхование долевого строительства от «недостроя»

Что это значит? Согласно положениям ФЗ «О долевом строительстве» № 214, строительная компания берет на себя ответственность за уклонение от собственных обязательств, а также за сдачу объекта в ненадлежащем виде.

В дополнение к этому предполагается, что застройщик несет ответственность, если до момента сдачи жилого многоквартирного дома в эксплуатацию, он станет банкротом или будет ликвидирован. По договору дольщик вернет свой вклад в строительство при возникновении подобных ситуаций.

Читайте также  Какую материальную ответственность несет руководитель?

Страхование рисков долевого строительства

После вступления в силу ФЗ № 214 некоторые люди опасались, что из-за обязательности страховки ответственности строительной фирмы в значительной степени возрастут цены на рынке жилья. Однако этого не произошло.

Крупная компания-застройщик затрачивает на страхование не более 1 % от общего оборота средств. Поэтому участники застройки по ДДУ могут не опасаться, что на стоимость квадратного метра повлияет наличие страхового договора.

Страхование объекта строительства

Главный объект обеспечения гарантий – имущественная ответственность строительной компании. По закону застройщик обязан выполнить взятые на себя договором ДДУ обязательства.

Компания может страховать как весь многоквартирный дом, так и каждую квартиру в отдельности. Предпочтительнее для сторон будет страховка ответственности поквартирно. При возникновении страхового случая проще прийти к компромиссному решению с каждым дольщиком в отдельности, чем со всеми сразу.

Страхование дольщиков

Дольщики выступают выгодополучателями по договору, обеспечивающего им гарантию. При наступлении страхового случая им гарантируется выплата.

Участники долевой застройки имеют право знать обо всех условиях обеспечения им гарантий. При каких-либо изменениях компания-застройщик обязана их оповестить.

Страхование долевого строительства: оформление и нюансы

Немногие страховщики готовы оформить договор страхования ответственности фирмы. Такой документ способен принести существенные материальные убытки для организации, взявшей на себя обеспечение гарантий.

Однако есть официальный список организаций, составленный Центральным Банком РФ. В него входит 27 компаний. Среди них такие организации, как ИСК Евро-полис, Купеческое, ВТБ, Восхождение, ГУТА, Приоритетное страхование и другие. Также застраховать ответственность можно в некоторых банках (их более 250).

В среднем тарифная ставка на такой вид страховки варьируется от 0,5 до 1 %. В отношении некоторых особо крупных и длительных объектах строительства ставка может быть существенно повышена, иногда – до 30 %. Ставка может меняться, если возрастут или уменьшаться риски застройщика.

Оформление страхового договора не будет завершено без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Для этого потребуются следующие бумаги:

  • проектная декларация;
  • разрешение на застройку;
  • уставные и регистрационные документы застройщика;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • финансовая отчетность страховщика;
  • справки об отсутствии задолженности;
  • иные бумаги по запросу.

Страховым случаем будет признаваться любое отклонение застройщика от обязательств перед дольщиками, прописанными в договоре долевого участия. Это должно подтверждаться соответствующими документами (решение суда, объявление о банкротстве и т.д.). Стоит отметить, что страховым случаем не будет являться продление сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/straxovanie-otvetstvennosti-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-vidy-usloviya-oformlenie/

От каких рисков защищает дольщиков страхование договора ДУ — ЮК

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Многочисленные случаи банкротства строительных компаний, породившие целую армию обманутых дольщиков, вызвали к жизни поправки к 214 ФЗ, принятые в 2012 году.

Законодатель разработал механизм, позволяющий снизить риски дольщиков при участии в долевом строительстве, обязав застройщиков страховать свою ответственность перед участниками долевого проекта.

С начала 2014 года страхование ДДУ стало обязательным условием для заключения договора долевого участия. Однако три года действия программы показали ее недостаточную эффективность, что обусловлено сложностью реализации данной статьи закона.

Многие страховые компании оказались не готовы предоставлять подобные услуги застройщикам. С начала 2017 года введен новый механизм защиты дольщиков, который действует наряду со страхованием.

Механизм страхования долевого строительства

Закон о страховании работает следующим образом: застройщик перед тем, как подписать договор долевого участия с первым дольщиком, обязан предпринять меры по страхованию собственной ответственности перед инвестором.

Если у строительной компании возникнут финансовые проблемы, она обанкротится и не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ, дольщик может обратиться в организацию, где застрахована ответственность девелопера, и потребовать с нее компенсацию.

Однако при данных обстоятельствах участник проекта может рассчитывать только на денежные выплаты, получить оплаченную квартиру таким образом невозможно.

Выбора, страховать или нет свою ответственность, у застройщика нет, это его обязанность, в противном случае ни один договор по данному проекту не пройдет регистрацию в Росреестре. Однако закон предоставляет девелоперу возможность выбрать способ страхования из трех доступных вариантов:

  1. Получить гарантию банковского учреждения, соответствующего законодательным нормам.
  2. Стать членом общества, осуществляющего взаимное страхование рисков.
  3. Подписать договор с одной из страховых компаний, отвечающей требованиям законодательства.

Застройщик должен известить потенциального дольщика о выбранном варианте и предоставить ему сведения о страховщике или поручителе.

Первые два способа используются нечасто. ОВС не особо распространено в России, банковскую гарантию получить достаточно сложно и дорого. Как правило, банки требуют предоставления залога, минимальная сумма которого составляет 30% стоимости объекта.

Поэтому чаще всего строительные компании останавливаются на третьем варианте. Но и здесь не все так просто. Законодатель установил достаточно жесткие требования к страховщикам, а компаний, которые им соответствуют не так уж много.

С их списком можно ознакомиться по ссылке.

Какие требования к страховщикам предъявляет закон

Страхование при долевом строительстве могут осуществлять компании, отвечающие следующим условиям:

  1. Период работы на рынке страхования пять лет и более (со времени получения лицензии на осуществление страховой деятельности).
  2. Активы компании находятся на уровне одного миллиарда рублей, кроме того уставной капитал должен составлять от 120 миллионов.
  3. Организация обладает высокой финансовой устойчивостью.
  4. Отсутствуют признаки, свидетельствующие о возможности банкротства.

Чтобы убедиться в соответствии страховщика перечисленным выше требованиям законодательства, застройщик может проверить документацию компании, а также запросить у нее документы, выданные ЦБ.

Условия страхования

Каждый страховщик разрабатывает свои тарифы и условия страхования. Размер страховой премии зависит от полной стоимости ДДУ и установленного в данной организации тарифа. Стандартная страховая премия по договору, как правило, составляет около 1 % от общей стоимости ДДУ. Кроме того, на размер страховки оказывают влияние ряд факторов:

  • репутация и финансовое состояние застройщика;
  • опыт строительной компании в данной сфере, количество ранее построенных объектов;
  • наличие/отсутствие судебных разбирательств с участием застройщика;
  • степень готовности и расположение объекта строительства.

Каждая страховая организация может дополнительно выдвигать и другие требования к застройщикам и прибавлять определенные проценты к тем или иным факторам риска. Поэтому итоговая сумма полиса у разных страховщиков и для разных строительных компаний может отличаться в разы.

В конце концов, это головная боль застройщика, где и как производить страхование договоров долевого участия в строительстве, и сколько платить за страховку от недостроя и других рисков. При этом строительная фирма не имеет права покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Дольщик в отношениях между страховщиком и застройщиком выступает третьим лицом, и хотя страховой договор заключается в его пользу, сам он не принимает никакого участия в его подписании. Для частного инвестора важен сам факт наличия страховки, о чем его должен проинформировать застройщик.

Существенные условия договора страхования

Договор между девелопером и страховой организацией подписывается до заключения ДДУ, но в силу он вступает только после того как договор долевого участия пройдет регистрацию.

Период действия страховки зависит от срока передачи жилья, указанного в ДДУ.

По закону дольщик может воспользоваться страховкой в течение еще двух лет после того, как истечет срок передачи объекта по договору.

Дольщик может передать свои права на оплаченный объект другому участнику, подписав с ним договор цессии. На действие страховки это никак не отражается. Она автоматом переходит на нового инвестора. Застройщик извещает страховщика о смене участников в ДДУ и стороны подписывают допсоглашение с указанием нового дольщика.

По закону застройщик может страховать полностью весь объект в одной страховой организации или каждый договор долевого участия в отдельности.

Обычно строительные фирмы прибегают ко второму варианту, который считают более выгодным.

Впрочем, и для дольщиков этот вариант тоже является более предпочтительным, поскольку в этом случае застройщик несет ответственность перед каждым участником отдельно.

Компенсация, которую получит дольщик при наступлении случая, указного в страховке, рассчитывается в соответствии с ценой квартиры по ДДУ. Минимальная сумма выплат должна быть не меньше, чем средняя цена аналогичной квартиры в данном регионе.

Законодатель запрещает страхователю устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора).

Девелопер не имеет права без законных оснований расторгнуть договор со страховой организацией без согласия дольщика.

Если у страховой компании была отозвана лицензия, она перестала работать, и действие страхового договора было прекращено, застройщик обязан не позже двух недель подписать договор с новым страховщиком.

При этом прежний страховщик обязан выплачивать компенсацию дольщикам даже после прекращения действия договора, если страховое событие произошло в период действия страховки.

Основания для выплаты компенсации

Закон устанавливает несколько страховых событий, которые являются основанием для обращения в страховую организацию за выплатой компенсации:

  1. Принятое и вступившее в действие судебное решение о взыскании на предмет залога. Данное решение принимается по заявлениям дольщиков, поданным в суд через полгода после остановки строительства объекта или наступления срока передачи жилья.
  2. Решение арбитражного суда о том, что строительная компания признается банкротом и открытии в отношении нее конкурсного производства.

При наступлении перечисленных выше событий дольщик может обратиться к страховщику за денежной компенсацией. Если полученная при банкротстве застройщика сумма не покроет расходов по ДДУ, оставшуюся часть денежных средств дольщик может включить в реестр требований кредиторов по банкротному делу, открытому в отношении застройщика.

Изменения в страховании дольщиков

Страхование дольщиков в том виде, в котором оно применялось с 2014 года, показало свою несостоятельность, и законодатель разработал новый способ защиты инвестиций дольщиков.

С начала 2017 создан компенсационный фонд, куда застройщики обязаны отчислять проценты с каждого заключенного ДДУ.

Собранные средства пойдут на выплаты гражданам при банкротстве застройщика или на завершение строительства проблемного объекта.

В настоящий момент действуют оба варианта страхования, поскольку отчислять взносы в фонд строительные фирмы обязаны только при условии, что первый ДДУ был заключен, начиная с 1 января 2017. Застройщики, успевшие зарегистрировать первый договор до этого времени, будут работать по данному проекту по старой схеме страхования.

Общество защиты прав дольщиков оказывает реальную помощь и поддержку гражданам, участвующим в долевом строительстве. Мы поможем вам не ошибиться с выбором застройщика, проанализируем его деятельность и документы. Юристы нашей организации обеспечат грамотное сопровождение вашей сделки.

Чтобы связаться с нами, посетите страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/ot-kakih-riskov-zashhishhaet-dolshhikov-strahovanie-ddu